近年来,随着广州二手房市场逐步规范,相关的投诉纠纷已大为减少。记者从广州市房地产中介协会获悉,虽然2015年全市二手房交易总量较2014年大幅上升,但全年交易纠纷总体呈明显下降趋势。该协会全年共受理消费者投诉纠纷50宗,较2014年下降51.9%。2015年投诉纠纷总量,占全年中介促成二手房交易总量的0.08%,仅为前年比例的1/4。但对于购房者来说,动辄数百万的房产买卖仍让人“步步惊心”,如何避免落入“陷阱”以及如何维权,成为买卖双方都非常关心的问题。

　　据悉,2015年二手房交易中发生的纠纷调处类案件总体可分为以下三种情形:一是消费者认为中介公司存在违规或操作不规范的行为(共34宗),主要包括:认为中介存在隐瞒房屋或卖方真实情况,对中介服务费、按揭费、交易税费、学位等作虚假承诺等情形。其中,隐瞒房屋情况主要涉及:房屋权属变更、抵押、楼龄、建筑面积、建筑时间、存在租赁,房屋设施存在危险情况,非业主唯一物业,未缴纳土地出让金,未补缴公摊面积费用等。对于此类案件,建议购房人在交易签约前,应务必要求卖方出示产权证明以及最新的产权查册证明,以进一步核实房屋权属、自然状况及抵押查封等信息,以免造成不必要的纠纷。

　　二是消费者认为中介公司或经纪人员存在失职或服务态度差等情形(共4宗),主要包括:认为中介未清晰解释限购限贷政策导致交易失败,不积极协助当事人办理房屋的买卖或租赁手续,买卖双方出现纠纷不积极协调处理,因催缴中介服务费言语不当等情形。

　　三是由于交易一方履约意识不足,或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行(共12宗)。此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷,建议当事人应及早做好通过司法途径解决的准备,并积极应对,以免耽误解决纠纷的最佳时间或错过案件的诉讼时效。

　　此外,还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致,如:资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件理解出现偏差等,导致签约后交易无法继续履行,造成经济损失。对此,建议消费者在交易前应多了解房产交易流程及注意事项,充分做好评估,以避免不必要的经济损失。

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　　补缴社保后,

　　外地人就有资格买房吗?

　　2012年9月7日,余某从外省到广州某A公司工作,欲打拼一番事业。2015年9月8日,余某跳槽至收入丰厚的B公司,并决定在广州购房定居。于是,余某经某中介公司介绍,看中位于越秀区某物业,且得知外地人在广州购房需连续缴满社保3年。余某从该中介公司得知限购政策后,立即前往人社局核实自己社保缴纳情况,并补缴因跳槽而断缴的社保。

　　余某认为自身已具备购房资格,遂通过该中介公司与业主周某就上述房屋签订《房屋买卖合同》,并分别向周某与该中介公司支付定金2万元及中介服务费3万元。但在递件过户时,房地产管理部门的工作人员经审查发现余某的3年社保存在补缴情况,不具备购房资格。最终,余某由于不具备购房资格,导致交易不成,已支付的定金与中介服务费因自身违约无法退还。

　　【案例分析】 《2011年广州限购令细则》与《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》的相关规定:“不能提供5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,不得购买住房。”本案中,余某非广州市户籍居民,亦未在购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社保,故在本市不具备购房资格。并且,根据《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》:“非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”的规定,余某不得通过补缴个人所得税或社保的方式获取购房资格。

　　【支招】在购房前,应注意核实自身的购房资格,可通过前往房地产管理部门查询自身名下物业及前往税务部门或人社局查询个人所得税或社保缴纳的情况。特别是对于非本市户籍居民,在跳槽至另一家公司前,应及时与原公司及新公司协商社保的缴纳,防止因跳槽出现社保的断缴。并且,在签订买卖合同时,可约定若因购房资格导致交易不能履行的处理方式,从而减少由此产生的经济损失。另,通过中介方促成房屋交易的,中介公司及经纪人员应向交易当事人说明限购政策,特别是提醒买家核实自身的购房资格。

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　　买共有产权房,

　　能否与单独一方签约?

　　陈某与张某为同母异父的两兄弟,对位于天河区的某物业为共同所有,各占1/2产权。2015年1月18日,他们共同委托某中介公司放盘。次日,买家马某经该中介公司介绍,与陈某就该房屋协商签订《房屋买卖合同》。因马某知悉陈某只有该物业的部分产权,故在签约当天,陈某致电张某,张某承诺会在《房屋买卖合同》中补签。但是,马某依然担心张某拒绝签约而遭受损失,故要求陈某签订《承诺书》,约定:“若由于张某不签订合同,导致合同无效的,陈某向马某双倍返还定金4万元,以及赔偿因支付中介服务费遭受的经济损失2万元。”之后,马某与陈某签订合同,并分别向陈某与该中介公司支付2万元作为定金与中介服务费。但事后,因有另一买家愿意出更高价款购买该房屋,故张某拒绝与马某签订《房屋买卖合同》。在协商无果的情况下,马某依约将陈某诉至法院,要求其赔偿损失。

　　法院经审查,该房屋为陈某与张某按份共有,《房屋买卖合同》上没有张某的签名确认,且张某拒绝签约,陈某也无法提供张某的委托代理证明,故《房屋买卖合同》无效,但因陈某与马某另外签订《承诺书》,以及陈某已支付中介服务费2万元。最终,法院判决《房屋买卖合同》无效,陈某应当向马某双倍返还定金4万元,以及赔偿经济损失2万元。

　　【案例分析】 《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”在签订合同时,买家应当知悉房屋的产权情况。若房屋存在多人共有,签订合同时应当经共有人的签名确认,或者出示相关的委托证明,证明代理人有交易买卖的权限,否则会使合同存在瑕疵,并有可能导致合同无效。

　　【支招】买家在购房前,可要求业主出示由房地产管理部门提供的产权查册信息,以了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有,应当让全体共有人到场签订合同,以确保所签订合同的效力;若在签订合同时,只有部分共有人到场,而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售的,买家可与到场的共有人另行签订协议,约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的,由现签订合同的共有人承担违约责任(可约定相应的违约金),从而维护自身的合法权益。

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　　家庭换房,老公背着老婆

　　私下签约怎么办?

　　2015年7月15日,王某夫妻欲换购新房,在某中介公司介绍下,前往实地查看位于黄埔区某物业。丈夫王某对该物业表示满意,但其妻子许某认为该物业无市一级学位,且离市区较远,不利于孩子上学,表示需再考虑。王某担心该物业被他人购买,私下单独与业主吴某签订《房屋买卖合同》,并分别向业主与该中介公司支付定金3万元与中介服务费2.5万元。事后,妻子许某得知丈夫背着其签订合同,非常生气,拒绝协助支付房款及履行其他交易手续。最终,丈夫王某因许某拒绝协助支付房款,以及自身资金不足,与吴某取消交易,经调解后,该中介公司同意减免王某部分中介服务费。

　　【案例分析】 《婚姻法》第17条:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条:“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见……”以及《合同法》第426条:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”本案中,王某自有资金不足,拟用夫妻共同财产购房,但未取得妻子同意,与业主吴某轻率地签订合同,导致其因不能履行支付房款义务而承担违约责任。同时,王某因签订了《房屋买卖合同》,需根据合同法规定,向中介公司支付中介服务费。

　　【支招】出售夫妻共有房屋或者以共有资金购买房屋,涉及家庭主要财产且价值较大,夫妻双方应当共同、平等协商,考虑好各种因素(比如家人是否同意,购买资金是否充足)后,再签订房屋买卖合同或协议。否则,夫妻一方在未取得另一方同意的情况下擅自签订合同,如因另一方反对而导致合同无法履行的,签订合同的一方仍须承担法律责任。

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　　继承房产,爹妈的房子就一定是你的?

　　2015年5月2日,白某父母在一起交通事故中去世,留下一套位于荔湾区的房屋。白某为免睹物思人,趁房市回暖,欲办理继承公证,将该房屋过户到自己名下后出售。在办理继承手续时,白某在朋友介绍下,与买家李某签订《房屋买卖合同》,保证该房屋仅有其一人继承及愿承担由此产生的违约责任。买家李某依约向白某支付定金3万元。之后,白某取得继承公证书,发现载有另一继承人何某。白某疑惑万分,经调查得知何某为白某父亲与前妻所生,且双方多次沟通,均达不成一致出售意向。最终,因何某拒绝出售房屋,导致交易不成,白某返还双倍定金给买家李某。

　　【案例分析】 《城市房地产管理法》第38条:“下列房地产,不得转让:……(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的”。本案的交易房屋发生继承,需办理继承公证及产权转移登记手续后才能进行交易。而在办理继承公证手续时,除了继承人的范围之外,还可能涉及遗产范围、遗嘱效力等争议;有的虽然各方当事人之间没有争议,但因年代久远,相关证明身份关系的证据材料不齐全,也会影响继承公证的办理,所以存在一定的不确定性。

　　【支招】遗产继承既涉及证据的收集审查和事实的认定,又涉及法律的适用和权利义务关系分析,当事人一般难以自行做出准确判断,故在出售继承的房屋前,应当先办妥继承手续,确认继承份额,并在房地产管理部门办理完成产权转移登记后,再上市交易,避免交易纠纷。

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　　买卖双方解除交易,还要不要给中介费?

　　家住广州的杨某,看中本地房产的升值潜力,欲再购房以保值。2015年4月17日,买家杨某通过某中介公司与业主温某就位于海珠区某物业签订三方《房屋买卖合同》,约定杨某需分别向温某及该中介公司支付定金2万元及中介服务费3万元。合同签署后,杨某依约向温某支付定金2万元,但其因无足额现金,当日未支付中介服务费。在办理贷款手续时,银行发现杨某的个人征信有问题,不同意审批贷款。于是,杨某与温某协商决定,定金2万元赔偿给温某,双方当场撕毁合同以解除交易。

　　事后,该中介公司多次催促杨某支付中介服务费,但杨某以合同已撕毁,交易取消为由拒绝支付。无奈之下,该中介公司持自己手头上的《房屋买卖合同》,向仲裁委员会提起仲裁,申请裁决杨某支付中介服务费3万元。仲裁庭经审查,该中介公司已促成买卖双方签订合同,虽买卖双方各执的合同已做撕毁,但并不影响该中介公司与杨某的居间关系,且本次交易不成是因杨某贷款不成所致。最终,仲裁庭裁决杨某向该中介公司支付中介服务费3万元。

　　【案例分析】 《合同法》第424条:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”以及第426条:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”本案中,中介公司已促成买卖双方签订合同,交易不成主要是因杨某贷款不成所致,故中介公司有权依约向其收取中介服务费。虽然买卖双方已撕毁合同,但并不影响中介公司与杨某的居间关系。

　　【支招】通过中介公司办理房屋交易(买卖/租赁)手续时,中介公司一旦促成交易双方签订买卖/租赁合同,即有权利向当事人收取中介服务费;若当事人需解除交易,除需与另一方当事人协商解除买卖/租赁关系,还需与中介公司协商解除居间关系,即解决中介服务费的支付问题。买卖关系的解除,不等于居间关系的解除。并且,合同关系的解除,不能以撕毁合同的方式,而应在协商一致后签订解除关系的书面协议,或者在协商不成时通过司法途径处理。另,买卖当事人若要保障中介服务费的合理支付,可与中介公司协商采用分项支付的方式,如将全部中介服务费分为促成签订买卖/租赁合同服务费、房屋过户咨询服务费、房屋交付服务费等。

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　　租房合同未到期,能不能提前解约?

　　2015年3月16日,承租人冯某在某中介公司的介绍下,看中业主添某位于白云区的某房屋,并表示租赁该房屋居住便于其上下班。租赁双方经协商,于次日签订《房屋租赁合同》,租期为两年。但事后,冯某多次纠集多人在该房屋内赌博,后因周围群众告发,最终被公安机关于2015年8月20日抓获。业主添某得知冯某租赁房屋是用于赌博后,很是气愤,并提出解除《房屋租赁合同》。冯某以租赁期未满为由,予以拒绝。双方争论无果,添某向法院提起诉讼。

　　法院经审理认为,冯某在租赁期间,将出租屋用于赌博,有公安机关的处罚证明及群众证言证实,并且赌博是一种严重违反社会管理秩序的违法行为,冯某召集他人赌博的行为致使合同的解除条件得以出现。最终,法院判决解除《房屋租赁合同》,并限冯某于判决生效后3天内搬出该房屋。

　　【案例分析】 《合同法》第94条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(五)法律规定的其他情形。”第217条:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”以及《商品房屋租赁管理办法》第10条:“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。”合同的解除是指在合同有效成立后,当解除条件具备时,因一方或者双方的意思表示,使合同的权利义务关系自始或者仅向将来消灭的行为。本案中,出租人添某与承租人冯某的《房屋租赁合同》虽未届满,但冯某利用承租的房屋从事赌博这一非法活动,未按合同约定使用房屋,已构成违约,损害公共利益并违反了法律的规定,故添某要求解除租赁合同合法。

　　【支招】承租人租赁房屋,应当依约使用租赁物,不得有损国家利益和社会公众利益,否则出租人有权解除租赁合同,并追究承租人的违约责任。另根据《合同法》第94条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。