香河大香线上，好几辆小客车紧随卡车拐进工地。尘土飞扬中，满载看房人的小客车扎堆儿停在“香公馆”售楼处前。此时，售楼处里早已人头攒动。

　　从京哈高速进香河，大香线是必经之路，路两侧楼盘密布。几天前本报曾报道，满版香河“利好消息”的克隆版北京日报被开发商拿来当卖房“利器”。记者追踪调查发现，这张假报纸折射的，正是北三县楼市异常火爆背后的乱象。

　　报告未批 楼盘已标城铁站

　　香公馆沙盘前，售楼代理肖旺向购房人细数香河利好。她拿出手机里的一张照片，正是克隆版的北京日报。虽然假报纸的面目早已被揭穿，但她依然坚称：“报纸上的事儿都是真的！”

　　这些“利好”消息在多个售楼处传来传去，具体信息却没人说得清：多家开发商说京唐城际铁路在香河设站且车站与楼盘距离不远。但记者向主导这条铁路修建的京津冀城际铁路公司相关负责人确认，京唐城际可研报告还未获正式批复，具体站位都没定。在孔雀城壹城郡售楼处的巨幅示意图上，北京地铁八通线已经向南延伸到了觅子店，而实际上，眼下正进行前期工作的八通线南延，只是延长一站到环球主题公园而已。

　　这些天，一个更轰动的消息在肖旺的朋友圈出现——“接内部通知，香河房价20日到22日起，每平方米整体上涨一千元……”如此敏感的涨价消息，由谁来制定和发布？在记者追问下，她终于道出真相：“类似涨价消息只是销售的说辞，编辑一个消息发朋友圈炒作。”

　　去年开始，北京城市副中心建设提速，各种传言如潮水般涌向北三县，这里俨然成了京津冀协同发展的“桥头堡”。很快，北三县楼市被彻底引爆，刚需与投资客一齐涌来，成交量猛增，房价打着滚儿上涨。

　　以盘踞大香线周边多年的孔雀城系列项目为例，去年6月均价在每平方米5800元左右，而现在类似项目已飙升至每平方米1.5万元以上。售楼处销售员小周介绍，“上岗前公司都会进行关于京津冀方面消息的‘培训’，也不管消息是真是假。”去年6月时，京津冀一体化有什么具体内容谁也不知道，后来，京唐城际铁路等消息越来越多，也就开始慢慢加料忽悠购房人。

　　30秒不决策丧失选房资格

　　虽然上周日才开盘，但香公馆售楼处里从上周三起就已门庭若市。几轮热销后，大香线上楼盘逐渐进入“无房可售”的状态，香公馆放出“排号”的消息后，立刻引来七八十人排号。

　　所谓“排号”，就是在正式开盘前，先对有购房意向的人群进行排号，虽未真正交易，但都需购房人缴纳一笔上万元的排号费。

　　提前四天就来排号，刘平（化名）终于挤进了前20名。上一次，因为来晚了，她只排到400多号，等到她选房时，只剩位置不好的房子。

　　“排号是最好的销售手段。”销售员小王透露，排号其实是一种饥饿营销，当买房者排到号后，如果第一次开盘时没抢到房子，那在第二次排号时将优先往前排，虽然房价一直在涨，但买房者不会轻易放弃。于是，销售的成交率非常高，客户流失的情况也特别少。“顺销每平方米1万元就能买下来的房子，通过排号的方式，你可能要等房价涨到每平方米1.4万元才能买到。”他说。

　　更让人恐慌的是买房过程。刘平回忆，与排号的艰辛相比，整个选房过程甚至不超过一分钟，只能一人进去看，无法商量。

　　这样的选房方式在香河的楼盘并不少见，而且有着多项潜规则：即使缴了排号费，购房人也只能知道一个价格区间；选房时，即使是夫妻购房，也只能有一人进屋单独选房并看到真正的价格；由于人多且时间有限，往往选房的时间只有30秒；这30秒里，里面的“助选员”会专门“忽悠”你赶快出手；选房人如果犹豫不决，时间一长就会被带出场，也就丧失了选房资格……

　　北京房地产业一位资深人士解释，对选房时间给出如此严苛的要求，实际是向购房人施加一种压迫感、恐慌感，从而加速成交。

　　无预售证也敢开盘售房

　　看房时“忽悠”，选房时“恐慌”，而到了正式买房环节，依然是漏洞百出。

　　根据《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　不过对于新开盘的香公馆是否取得了相关证件，记者却得到两个截然不同的答案。售楼人员金秋说，香公馆“五证（包括预售证）”齐全；而另一位销售赵丽则说，香公馆的预售证等证件要在九十月份才能下来。

　　记者致电香河县房管局，一位工作人员介绍，该县对取得预售证的楼盘会在网站上实时公示。记者以刘平买下的二期9号楼查询发现，所列信息并未包括该楼的预售证。刘平说，虽然已经交款，但还只是草签合同，需要过两个月才能签正式合同和办理网签。

　　为何会先草签而不是正式签合同？上述业内人士解释，一般来说草签合同都是在楼盘没有取得预售证等资质时进行。如果证件齐全，选房之后不久就会签订正式的合同并办理网签；但如果“五证不全”，开发商违规提前出售，就会与购房人先草签一份协议，等到证件齐全后才会正式签合同。

“之前，别说五证，有时只有一个证，开发商就敢开盘卖房了。”他说，即使现在监管从严，依旧会有开发商铤而走险，预售证成了可有可无的摆设。

　　这个说法被孔雀城壹城郡销售小沈证实。他说，虽然已经开始排号，预计下个月就要开盘出售，但该楼盘的预售证还没有拿到，“在开盘之后两三个月预售证才基本能下来吧！”

　　“房价上涨过快，购房者的策略是比较混乱的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，开发商随意报价、房源和售房资格审核不到位，这些都会导致潜在风险。从实际情况看，卖方市场太强势，导致很多楼盘销售或买卖规则被篡改。未来要规范市场秩序，关键要设立举报制度，同时对于部分违规销售的房企和代理企业，适当增加惩罚机制。