去年的“金九银十”变成了今年的“铁九铜十”，成交量几近“冰冻”，但房价却没有普遍下跌，楼市还在博弈什么？中国人为何如此钟情于楼市？购房者与政策调控的角力中，未来楼市会有怎样的变数？

本文主要内容：

1、现在没有炒楼客了！

2、炒房客去哪了？政府出了哪些招？

3、不炒房了房价就能跌？

4、未来，渐进式放松势在必然

1.楼市降温，很多人在等降价

目前，热点城市楼市冷淡，某地产数据显示，1-9月，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。自去年9月底以来，从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”，已有超百城市发布150余次楼市调控政策。

在轮番政策影响下，以一线城市为代表的全国热点城市房价持续降温。具体到城市，一线城市楼市网签数据呈现下降趋势：

北京新建住宅黄金周前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了72%；上海黄金周前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%。

今年1-9月房地产数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。

随着楼市清冷，在业绩和资金回笼压力之下，一些新房项目开始推出了特价房源以及相关优惠，以让利的方式吸引成交，而二手房方面买家议价能力变强。

多位销售这样形容：“现在没有炒楼客了，都是‘刚需’‘刚改’的客户，各个楼盘的价格也实在了很多。”这似乎预示着，中国楼市正进入“成交量”的冬天。然而这个冬天并不完全是购房者自主决定不交易，而是政府“冻房”限购初现成效。

2.调控升级，政府出了哪些招数？

近日，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上透露，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。调控手段也逐渐从此前的需求端转向供给端，其中，最为明显的一个变化就是当前房源供应渠道的多样化，如商品房、自住型商品房、共有产权房、租赁住房、保障房等。

随着中国楼市限购升级，政府出了哪些招数？

1、在产权登记上，拉长“网签”、“备案”时间。

2、从银行房贷额度上控制，导致银行放款速度慢下来。尤其是很多银行上浮了首套房的贷款利率，以及严查贷款资格。

3、“限购”、“限贷”，尤其是“限售”，让你买不了，也卖不了，尤其是对炒房者是一个重大打击，如果房子不尽快出手，有可能资金链会断裂。

政府希望我们暂时忘记楼市，把精力投入到实体经济中。然而很多炒房客仍然手握资金，寻找下一个囤房目标，一二线城市炒房成本逐渐升级，以及各种限购限售政策出台，他们将目光转向正在发展中的三四线城市。

3.为什么中国人如此热衷买房？

首先，只要一线城市还有人口涌入，房子供不应求，就有上涨的空间。比如，早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，日本下决心把人口控制住，发展了东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢？翻了三倍，3千多万了。 

只要人口还在源源不断的往一线城市涌入，房价似乎很难不涨。

其次，目前各地楼市调控升级，有些地方压抑了刚需的购房需求，楼市平稳后热点城市的购房需求可能被激发，或导致房价上涨。比如，2016年的一波上涨令人印象深刻，深圳跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。因此，政府提出了楼市长效机制。

最后，由于各国央行竞相放水，货币超发，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。股市如果技术不好，可能是赔得倾家荡产，理财市场上跑路的公司越来越多，安全性下降。对于普通的老百姓，买房保值或许是唯一稳妥的办法。

所以，当我们在讨论房价是不是下降的时候，不能仅仅看成交量是否暴跌，而是要看房价是不是真的下降了，而不是表现出假摔或者横盘的现象。

4.房价会降？房价不会降？

央行的问卷调查显示：31.8%的居民预期下季度房价将继续“上涨”，10.3%的居民预期“下降”，有11.8%的居民“看不准”房价。

那么，房价真的不会降吗？

据传，长沙、南昌等二线城市先后表态要严控房价上涨，未来房价同比上涨并且环比还在继续上涨的城市也会更加严格执行限价令。但是，在供需矛盾越来越大的城市，片面追求房价环比不上涨的调控显然是不现实的，如果供应不能增加，房价上涨的压力就不能缓解。

十八大已经明确指出：要“使市场在资源配置中起决定性作用”，相信未来还是会延续确认这一原则。

那么，按照住建部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》精神，就需要各地政府进一步统一思想共识，才能实现以12个月左右的标准去化周期来增加住宅用地供应。

愿望是美好的，但期望供求关系的基本平衡也是不现实的。

土地供应难以增加，房价上涨就在所难免，抑制泡沫旨在防止泡沫的继续膨胀，而非限制房价永远不再上涨，要求今年房价环比不上涨既强调了中央政府控房价的决心，也暗示明年房价未必也会环比不涨。

当然，需要注意的是当前楼市仍在继续降温，成交量进入凛冬，对于已经上车的投资客来说，未来会有一段相当长的“苦日子”要熬。但长期来看，渐进式放松势在必然。